El concepto de edificio para el arquitecto vs el profesional inmobiliario

22/06/2016
Autor: Miguel Ángel García Escobar

Hay una mentalidad muy diferente que tiene un profesional que se dedica a la industria de la construcción que la de un profesional que se dedica a la comercialización de los bienes raíces. Por comercialización nos referimos no sólo a la compra y venta de bienes raíces, sino a invertir, desarrollar, administración, mantenimiento y demás actividades comerciales.

Un arquitecto o un ingeniero provienen de la industria de la construcción, que es un sector secundario en la economía, mientras que el profesional de la industria de los bienes raíces tiene su entrenamiento y capacitación en el sector terciario.

Recordemos los sectores de la economía.

El sector primario es aquél que obtiene productos directamente de la naturaleza, tales son la industria de la agricultura, la ganadería, la minería, etc. y su producto generado es una materia prima. El sector secundario es aquel que se dedica a transformar las materias primas en objetos de consumo, también se le conoce como las industrias de la transformación. Ejemplos del sector secundario son el sector energético, el sector minero (cuando se producen productos de los extractos primos), el sector de la construcción, etc. El sector terciario es aquel que se dedica a producir servicios, en vez de bienes, tal es el sector comercial, el turístico, las comunicaciones, el financiero y la administración. El sector cuaternario es aquél que genera información, innovación y avances científicos y tecnológicos. También se le conoce como investigación y desarrollo (Research and Development o R&D).

A lo largo de éste libro escribiré algunos de los términos utilizados en español y en inglés para referirnos a los distintos conceptos de la industria que se pierden por traducción y que servirán para que el lector pueda investigar más información si así lo desea.

El ciclo de vida de un edificio

Volviendo a los bienes raíces. Un profesional de la industria de la construcción, especialmente un arquitecto piensa en los bienes raíces en términos de edificios o del proyecto. Para un ingeniero el proceso o el ciclo de vida de un edificio es considerado de la siguiente manera:

Este modelo indica la linealidad del proceso de construcción. Usualmente es un proceso que puede durar regularmente de uno a cinco años. Desde su planeación en donde se identifica que hay una necesidad de edificar y se delinean los objetivos para su ejecución, pasando por el diseño donde se las expresiones de necesidades se convierten en planes y planos específicos y su posterior implementación en el proceso de construcción, para así terminar la construcción y pasar a manos del usuario quien dará continuidad al edificio en donde los requerimientos son los ordinarios de operación.

Dicho de una manera simple y coloquial, el ingeniero está orientado en la transformación: Ve un nuevo proyecto; hace planes y diseña; lo construye; y su tarea ha finalizado; pone la mira en su siguiente proyecto. La operación se deja a manos del usuario.

Un profesional inmobiliario, por el contrario, está centrado en la comercialización. Ve el inmueble como el principal activo, y recordemos que la característica principal de un bien inmueble es su naturaleza inmóvil. Dicho esto la constante en un inmueble está en la perpetuidad de la tierra. Un inmueble no se le ve en términos de proyecto, sino que se le ve en términos de dos elementos o componentes: la tierra y el edificio (land and improvements). Por lo tanto el ciclo de vida de un inmueble no es lineal, sino cíclico, en el que la parte del edificio tiene un ciclo de vida limitado mientras que el componente la vida del terreno es ilimitada.

Éste modelo utiliza un enfoque perpetuo, en donde el terreno es permanente y el edificio no. Cuando un terreno o solar baldío tiene un potencial mayor y exista una demanda de espacio se busca su desarrollo o promoción (a través del proceso de construcción) para crear un edificio. En ese momento el inmueble se vuelve dos componentes: el componente del edificio más el componente del terreno. Es importante notar que profesiones tales como la contabilidad utilizan éste modelo, y como ejemplo, en muchos sistemas contables los terrenos no se pueden depreciar mientras que la parte del edificio sí.

Posteriormente el edificio es utilizado, sin embargo, debido a distintos elementos que procederemos a ver en otros capítulos, el edificio invariablemente se depreciará y se volverá obsoleto. Aunque a un edificio se le dé el mantenimiento adecuado, el edificio se volverá obsoleto puesto que la obsolescencia no sólo es física, sino también funcional, e incluso estética. Debido a ésta obsolescencia el edificio se volverá vacante (total o parcialmente) y afectará su valor, por lo que necesitará mejorar sus características para poder utilizarse nuevamente.

Dependiendo del edificio y de su tipo, el edificio se remodelará o renovará para satisfacer las nuevas necesidades de espacio, hasta que su obsolescencia sea tal que inevitablemente requerirá su demolición, terminando el ciclo de vida del edificio y permaneciendo únicamente el elemento del terreno que ahora podrá dar cabida a un nuevo edificio y satisfacer nuevas necesidades.

Éste proceso puede durar mucho tiempo dependiendo del terreno, el tipo de edificio, el mantenimiento que se la haya dado, y la necesidad del espacio. Visto de ésta manera hay edificios que viven 50, 70 o hasta 100 años, mientras que otros pocos muy famosos llevan más de dos mil años.

Cuestiones de conservación de patrimonio llegan a consideración en edificios que son de particular importancia o icónicos para una sociedad. El coliseo romano tiene más de 1900 años de existencia, por ejemplo, y su uso ha pasado de ser un edificio de entretenimiento a ser un atractivo turístico.

Del mismo modo el cambio climático nos ha hecho reconsiderar la perpetuidad de los terrenos. El aumento del nivel medio del mar en los últimos años nos propone en repensar si en verdad un terreno se puede considerar como eterno. Lo mismo es de aquellas edificaciones que se han creado en islas artíficamente creadas.

La diferencia en la forma de pensar sobre un edificio, es decir, cambiar de la idea de un proyecto a un inmueble que tiene dos componentes: el terreno y el edificio, es un cambio de paradigma necesario para el profesional que quiere involucrarse en el mundo de los bienes raíces.

Esto es de particular importancia porque una característica fundamental de un inmueble es el derecho de éste a ser propiedad de alguien.

Si lo anterior es cierto, esto quiere decir que todo terreno en la Tierra tiene dueño.